Refinancing là gì

     

*
Trong quá trình hàng ngày của cửa hàng chúng tôi là hỗ trợ thân chủ của mình mua bán nhà đất của (để ở tuyệt đầu tư), cửa hàng chúng tôi có cơ hội lắng nghe những quan tâm đến rất chân thật của họ đối với vấn để tham dự tính sau này cho hạnh phúc gia đình, việc học tập cho con cái, v.v. Trong những vấn để nổi cộm là chuyện sản phẩm địa ốc, với trong sự việc nhà cửa ngõ là giảm sút những đưa ra phí, ví như như bao gồm cơ hội. Giá cả lớn duy nhất trong địa ốc bđs là lãi suất. Số đông thân chủ này, cũng như chúng ta, sẽ nỗ lực giảm chi phí qua hiệ tượng refinance (tái tài trợ) khi chạm chán cơ hội lãi suất vay đang giảm.

Bạn đang xem: Refinancing là gì

Nhưng điều làm chúng tôi ngạc nhiên nhất (và cực nhọc chịu đối với một số chuyên viên mortgage đang không nói rõ, hoặc thậm chỉ cố tình che bít sự thật) là một số thân chủ này khoe là bản thân may mắn gặp mặt được fan làm mortgage giúp đỡ chuyện refinance mà lại không tốn một đồng nào hết. Theo gần như thân nhà này thì nhân viên làm mortgage quảng bá với họ đấy là free refinancing công ty nhà không phải trả một đồng như thế nào hết!

Có đúng vậy không? công ty nhà chưa phải trả đồng nào khi refinance?

Thưa Bạn, đã không bao giờ có chuyện refinance nhưng mà không tốn một đồng như thế nào cả. Nếu như Bạn chạm chán một nhân viên mortgage mà lại dám lăng xê với bạn như vậy, thì biện pháp hay độc nhất vô nhị là bạn nên đi tìm kiếm nhân viên mortgage khác sẽ giúp đỡ đỡ Bạn.

Chúng tôi muốn chia sẻ với các bạn sự gọi biết của bản thân về chuyện refinance trong địa ốc.

Refinance (trong địa ốc) là gì? Là hình thức mượn một chiếc nợ new để trả dòng nợ cũ. Thường thì chủ nhà ra quyết định refinance khi lãi suất vay xuống phải chăng vì vì vậy payment hàng tháng sẽ rẻ hơn (nếu như món nợ mới bằng với nợ cũ). Mặc dù nhiên cũng đều có trường hợp gia chủ muốn “cash out” và lựa chọn refinance với số nợ mới cao hơn nữa nợ cũ và nhân thời cơ đó rút ra một trong những tiền nhằm đầu tư, sửa chữa thay thế nhà cửa, trả tiền học tập cho nhỏ cái, v.v. Tóm lại có nhiều mục đích khác nhau khi gia chủ chọn refinance.

Để nhà nhà rất có thể mượn nợ bắt đầu và trả nợ cũ hay refinance thì lender (chủ nợ) yêu cầu làm nhiều chuyện như đánh giá và thẩm định giá trị căn nhà (appraisal), kiểm soát tài bao gồm và điểm tín dụng của chủ nhà trong thực trạng hiện tại rất có thể trả nổi nợ (mới tuyệt không), v.v. Toàn bộ những chuyện nầy tốn thời gian và chi phí bạc. Hình như có đều lệ giá tiền như lender fees, title search, title insurance, v.v. Nói vậy để Bạn hiểu rõ rằng refinance thì tốn vô cùng nhiều túi tiền (tất cả những giá thành liên quan này gọi tầm thường là “refinance or closing cost”).

Vì vậy bạn cũng có thể đoán được rằng … sẽ không bao giờ có chuyện “free refinancing” xuất xắc “no-cost refinancing”. Cái mà những người làm mortgage (cố tình không nói rõ) rất có thể làm cho chính mình là “no out of pocket cost refinancing”, hotline nôm mãng cầu là “tái tài trợ nhưng không tốn tiền túi”.

Xem thêm: Món Ngon Từ Thịt Bò Cho Be 3 Tuổi Ngon Miệng Giàu Dinh Dưỡng

Vậy làm nỗ lực nào nhưng lender “make money” vào chuyện các bạn refinance? bao gồm 2 cách. Cách đầu tiên là lender đã gộp chung toàn bộ closing cost của chúng ta và cùng vào số nợ new mà bạn muốn finance. Đây là phương thức hữu hiệu nhất mà lender dùng làm “make money” tự Bạn. 

Một thí dụ sẽ giúp Bạn làm rõ hơn. Bạn đang thống trị nhà và loại mortgage hiện tại của người tiêu dùng là $250,000 và ai đang trả 5.75% lãi suất, và vì chưng lãi suất bây giờ là 4.25% nên bạn có nhu cầu refinance. Với mức 5.75% (30 năm) thì các bạn trả chi phí vốn + lãi vay hàng tháng là $1,458. Nhận định rằng tiền closing cost (appraisal, credit score check, lender fee, title search fee, etc) tổng số khoảng $8,000, lender của bạn sẽ cộng số tiền này vào mẫu mortgage cùng số nợ (refinance) new sẽ là $258,000, chứ không hề phải $250,000. Với khoảng lãi suất bây giờ 4.25% (30 năm) thì chi phí payment sản phẩm tháng (vốn + lãi suất) của Bạn hiện thời sẽ là $1,270. Nếu so với số tiền bạn trả trước đây là $1,458 thì hiện nay mỗi tháng các bạn trả ít hơn $188 (1,458 – 1,270 = $188). Thừa tốt, đúng không Bạn? Bạn chưa hẳn ký kiểm tra để trả một đồng nào mang lại lender nhưng mỗi mon lại giảm tiền payment. Cũng chính vì vậy nhưng một số chuyên viên làm mortgage béo mờ có thể quảng cáo “free refinancing” là vậy.

Còn cách thứ nhì nhưng lender dùng để “make money” từ bạn là nâng lãi vay lên. Trong lấy ví dụ như trên, với lãi suất vay hiện tại vận dụng cho trường hợp của bạn là 4.25% thì lender sẽ nâng lên thành 4.725% chẳng hạn. Với số chi phí lời từ bỏ 0.475% (4.725% – 4.25%) lender vẫn “credit back” cho chính mình dưới bề ngoài là closing cost. Nói một phương pháp khác, lender sẽ giám sát để số lời trường đoản cú sự biệt lập giữa hai mẫu rate 4.25% với 4.725% tương đương với chi phí closing cost của người sử dụng (và dĩ nhiên cộng thêm một mớ chi phí lời riêng cho lender), và tự nhiên Bạn thấy mình được … miễn phí financing (vì lender “credit back” đề nghị Bạn không hẳn bỏ chi phí túi ra một đồng nào). Không chỉ có vậy mỗi tháng chúng ta lại trả không nhiều hơn $158 ($1.458 – $1,300) ($1,300 là payment các tháng từ số nợ $250,000 với lãi vay 4.725%). Còn điều gì tốt hơn?Nhưng sự thực, như bạn đã thấy, chúng ta phải trả số nợ mới cao hơn nợ cũ. Và vì chưng vậy mà bạn sẽ trả số tiền lãi suất nhiều hơn thế nữa (số tiền lãi suất là tổng số tiền chúng ta trả, không giống với mức lãi suất). Bạn giảm bớt tiền nhà cũng chính vì lãi suất xuống. Và lender nhân ngày đó “make money”, cơ mà lại đậy đậy thực sự và nói rằng đó là free refinancing.

Nhưng sự thực, như bạn đã thấy, chúng ta phải trả số nợ với cùng 1 mức lãi suất cao hơn nữa mức bạn được hưởng.

Vì vậy shop chúng tôi muốn nhấn mạnh – There is no such thing as không lấy phí refinancing.

Nhưng nếu lọc refinance, vậy phương pháp refinance nào giỏi hơn. Theo nhấn xét của công ty chúng tôi thì chẳng gồm cách nào giỏi hơn bí quyết nào cả. Toàn bộ tùy thuộc vào hoàn cảnh của mỗi người, nhưng quan trọng đặc biệt hơn hết là Bạn phải biết thật rõ mình thích gì và bắt buộc gì trong câu hỏi chọn refinance. Khi chúng ta thật ví dụ cái ước ao và đề nghị trong quyết định của bản thân mình thì chuyên gia về mortgage có kỹ năng và đạo đức công việc và nghề nghiệp sẽ hỗ trợ share và nắm vấn cho mình phương cách refinance như thế nào đạt được công dụng nhất theo yêu cầu của Bạn.

Xem thêm: Thùng Thình Thùng Thình Trống Rộn Ràng Ngoài Đình Beat, Thùng Thình

Bạn rất có thể sẽ cần phỏng vấn đôi ba chuyên viên mortgage để đánh giá và thẩm định sự thành thật và kinh nghiệm, kiến thức của họ trong phạm vi mortgage. Hồ hết quyết định của người tiêu dùng đều luôn luôn bao gồm cái giá chỉ đi kèm. Nếu khách hàng không trả trước thì bạn sẽ trả sau. Giả dụ lender ko chịu tầm giá tổn kia thì ai đã chịu? Số tiền “saved” mỗi tháng có xứng đáng với số tiền Bạn ném ra để refinance không? bạn muốn rút ngắn thời gian trả mortgage thay vì chưng 30 năm? Đây là một đôi điều trong số không ít vấn để bạn phải toan tính trong câu hỏi refinance của mình.

Để ngừng bài này, công ty chúng tôi muốn share với Bạn việc FTC (Federal Trade Commission) từ thời điểm cách đó khoảng một năm (Sep 2014) vẫn phạt một doanh nghiệp tên Delta Prime Refinance ở trong bang Colorado $500,000 vày đã quảng bá lừa gạt “free refinancing với giúp fan mượn tiết kiệm ngân sách hơn $2,000 một năm”. Theo Jessica Rich, Director of the FTC’s Bureau of Consumer Protection, “An ad that says you can refinance your mortgage for free is clearly deceptive if you have to lớn pay money at some point before you sign the dotted line”<1>

<1> Mortgage Lead Generator Will Pay $500,000 to Settle FTC Charges That It Deceptively Advertised Mortgage Refinancing ( https://www.ftc.gov/news-events/press-releases/2014/09/mortgage-lead-generator-will-pay-500000-settle-ftc-charges-it)